Properti ZonaJatim SHM dan SHGB merupakan dua jenis sertifikat tanah yang paling sering ditemui dalam transaksi properti di Indonesia. Bagi Anda yang sedang membeli rumah pertama, berinvestasi properti, atau berencana memiliki hunian jangka panjang, memahami perbedaan SHM dan SHGB sangat penting agar tidak salah mengambil keputusan.
Banyak calon pembeli rumah yang hanya fokus pada lokasi dan harga properti, tetapi mengabaikan status legalitas tanah. Padahal, status sertifikat dapat memengaruhi nilai properti, keamanan investasi, kemudahan menjual kembali, hingga kemampuan properti tersebut untuk dijadikan jaminan kredit di bank.
Dalam artikel ini, kita akan membahas secara lengkap mengenai pengertian SHM dan SHGB, perbedaannya, kelebihan dan kekurangannya, cara mengubah SHGB menjadi SHM, biaya yang diperlukan, hingga risiko jika SHGB tidak diperpanjang.
Apa Itu SHM?
SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bentuk kepemilikan tanah yang paling kuat dan paling tinggi kedudukannya dalam hukum pertanahan Indonesia.
Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Hak tersebut bersifat turun-temurun, tetap, dan tidak memiliki batas waktu atau berlaku selamanya.
Dengan memiliki SHM, pemilik dapat:
- Menggunakan tanah sesuai peruntukannya.
- Menjual tanah kepada pihak lain.
- Menghibahkan tanah.
- Mewariskan tanah kepada ahli waris.
- Menjadikan tanah sebagai jaminan kredit atau KPR.
Karena memiliki kekuatan hukum yang paling tinggi, properti dengan status SHM umumnya memiliki harga jual yang lebih tinggi dibandingkan properti dengan status SHGB.
Apa Itu SHGB?
SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Tanah yang digunakan dalam SHGB dapat berupa:
- Tanah negara.
- Tanah milik pemerintah.
- Tanah milik pihak lain yang memberikan hak penggunaan.
Berbeda dengan SHM, pemegang SHGB hanya memiliki hak atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, bukan hak kepemilikan atas tanahnya.
Masa berlaku SHGB adalah:
- Maksimal 30 tahun.
- Dapat diperpanjang hingga 20 tahun.
- Dapat diperbarui kembali hingga 30 tahun.
Secara total, hak penggunaan tersebut dapat berlangsung hingga sekitar 80 tahun apabila seluruh proses perpanjangan dan pembaruan dilakukan sesuai ketentuan.
Karena sifatnya yang terbatas, harga properti berstatus SHGB biasanya lebih murah dibandingkan properti berstatus SHM.
Perbedaan SHM dan SHGB yang Wajib Diketahui
SHM dan SHGB: Mana yang Lebih Baik?
Berikut perbedaan utama antara SHM dan SHGB yang perlu dipahami sebelum membeli properti:
| Aspek | SHM (Sertifikat Hak Milik) | SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) |
| Hak Kepemilikan | Hak penuh atas tanah dan bangunan | Hak atas bangunan saja |
| Status Tanah | Milik pemegang sertifikat | Milik negara atau pihak lain |
| Masa Berlaku | Selamanya | Terbatas |
| Kekuatan Hukum | Sangat kuat | Di bawah SHM |
| Harga Properti | Lebih mahal | Lebih murah |
| Nilai Investasi | Tinggi | Relatif lebih rendah |
| Agunan Bank | Mudah dijadikan jaminan | Tergantung kebijakan bank |
| Kepemilikan | WNI | Dapat digunakan dalam skema tertentu oleh pihak asing sesuai aturan yang berlaku |
| Cocok Untuk | Hunian permanen dan investasi jangka panjang | Investasi jangka pendek atau properti komersial |
Dari tabel tersebut dapat disimpulkan bahwa SHM lebih unggul untuk kepemilikan rumah tinggal dan investasi jangka panjang karena memberikan kepastian hukum yang lebih kuat.
Kelebihan Memiliki Properti Berstatus SHM
Berikut beberapa keuntungan utama memiliki rumah atau tanah dengan status SHM:
- Hak Kepemilikan Penuh
Pemilik memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu.
- Tidak Perlu Diperpanjang
Berbeda dengan SHGB yang memiliki masa berlaku tertentu, SHM berlaku selamanya sehingga tidak ada biaya perpanjangan.
- Nilai Properti Lebih Tinggi
Properti SHM umumnya lebih diminati pasar sehingga memiliki harga jual yang lebih tinggi.
- Mudah Dijadikan Agunan
Bank lebih menyukai sertifikat SHM sebagai jaminan kredit karena tingkat kepastian hukumnya tinggi.
- Aman untuk Warisan
SHM dapat diwariskan kepada keturunan tanpa perlu mengurus perpanjangan hak atas tanah.
Kelebihan dan Kekurangan SHGB
Meskipun berada di bawah SHM, SHGB tetap memiliki beberapa kelebihan.
Kelebihan SHGB
- Harga properti biasanya lebih terjangkau.
- Banyak digunakan pada kawasan perumahan dan apartemen.
- Cocok untuk investasi bisnis tertentu.
- Dapat ditingkatkan menjadi SHM apabila memenuhi syarat.
Kekurangan SHGB
- Memiliki batas waktu penggunaan.
- Wajib diperpanjang sebelum habis masa berlakunya.
- Nilai jual umumnya lebih rendah dibanding SHM.
- Risiko kehilangan hak apabila masa berlaku habis dan tidak diperpanjang.
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM
Bagi pemilik rumah tinggal, mengubah SHGB menjadi SHM merupakan langkah yang sangat disarankan karena dapat meningkatkan keamanan investasi properti.
Syarat Utama
Untuk melakukan peningkatan status SHGB menjadi SHM, syaratnya antara lain:
- Pemohon merupakan Warga Negara Indonesia (WNI).
- Properti digunakan sebagai rumah tinggal.
- Tanah tidak dalam sengketa.
- Luas tanah maksimal 600 m² untuk rumah tinggal biasa.
Dokumen yang Harus Disiapkan
Beberapa dokumen yang diperlukan meliputi:
- Sertifikat SHGB asli.
- KTP dan KK pemilik.
- SPPT PBB tahun terakhir.
- IMB atau PBG.
- Surat permohonan peningkatan hak.
- Akta jual beli atau bukti kepemilikan.
- Surat pernyataan tanah tidak sengketa.
- Bukti penguasaan fisik tanah.
Tahapan Pengajuan
- Mengajukan Permohonan ke BPN
Datang ke kantor pertanahan sesuai lokasi tanah dan mengisi formulir peningkatan hak.
- Verifikasi dan Pemeriksaan
BPN akan melakukan:
- Verifikasi dokumen.
- Pemeriksaan riwayat tanah.
- Pengukuran ulang jika diperlukan.
- Pemeriksaan lapangan.
- Membayar Biaya Administrasi
Pemohon wajib membayar biaya administrasi yang telah ditentukan.
- Penerbitan SHM
Jika seluruh proses selesai dan dokumen dinyatakan lengkap, sertifikat SHM akan diterbitkan menggantikan SHGB.
Lama Proses Pengurusan
Secara umum proses peningkatan hak dari SHGB menjadi SHM membutuhkan waktu sekitar 2 hingga 4 minggu tergantung kondisi dan kelengkapan dokumen.
Biaya Mengubah SHGB Menjadi SHM
Biaya yang perlu disiapkan antara lain:
- PNBP BPN
Untuk tanah hingga 600 m², biaya PNBP sekitar Rp50.000 per sertifikat.
- BPHTB
BPHTB menjadi komponen biaya terbesar dalam proses peningkatan hak.
Rumus umum:
BPHTB = 5% × (NPOP – NJOPTKP)
Besaran biaya akan berbeda pada setiap daerah karena mengikuti nilai NJOP masing-masing wilayah.
- Biaya Pengukuran
Diperlukan apabila luas tanah melebihi 600 m².
- Biaya Konstatering Report
Biasanya dikenakan pada tanah dengan luas tertentu sesuai ketentuan BPN.
- Biaya Notaris atau PPAT (Opsional)
Jika menggunakan jasa profesional, biasanya dikenakan biaya sekitar Rp2 juta atau sekitar 0,5–1% dari nilai transaksi.
Estimasi Total Biaya
| Luas Tanah | Tanpa Notaris | Dengan Notaris |
| ≤ 600 m² | Rp6–8 juta | Rp7–8 juta |
| > 600 m² | Rp7,5–8,5 juta | Rp8–9 juta |
Biaya aktual dapat berbeda tergantung lokasi tanah dan nilai NJOP yang berlaku.
Risiko Jika SHGB Tidak Diperpanjang
Salah satu kesalahan yang sering terjadi adalah membiarkan SHGB habis masa berlakunya tanpa mengurus perpanjangan.
Padahal, risiko yang ditimbulkan sangat besar.
- Hak Atas Tanah Berakhir
Ketika masa berlaku SHGB habis, hak penggunaan atas tanah tersebut berakhir secara hukum.
- Tanah Kembali ke Negara atau Pemilik Asli
Apabila berasal dari tanah negara, hak atas tanah dapat kembali kepada negara.
Jika berasal dari pihak lain, tanah dapat kembali kepada pemilik hak asal.
- Sulit Dijual
Properti dengan SHGB yang telah habis masa berlakunya akan sulit dipasarkan karena memiliki masalah legalitas.
- Tidak Bisa Digunakan Sebagai Jaminan Bank
Bank umumnya tidak menerima sertifikat yang sudah habis masa berlakunya sebagai agunan.
- Potensi Kehilangan Investasi
Nilai investasi dapat menurun drastis bahkan berpotensi hilang apabila status hukum tanah tidak segera diperbaiki.
Kapan SHGB Harus Diperpanjang?
Idealnya, pemilik mulai mengurus perpanjangan paling lambat dua tahun sebelum masa berlaku SHGB berakhir.
Dengan melakukan perpanjangan lebih awal, pemilik dapat menghindari berbagai risiko hukum dan administrasi yang dapat merugikan di kemudian hari.
Memahami SHM dan SHGB merupakan langkah penting sebelum membeli rumah, tanah, apartemen, maupun properti investasi. SHM memberikan hak kepemilikan penuh, berlaku selamanya, memiliki kekuatan hukum paling tinggi, serta lebih aman untuk investasi jangka panjang. Sementara itu, SHGB hanya memberikan hak penggunaan bangunan dalam jangka waktu tertentu sehingga memerlukan perpanjangan secara berkala.
Jika Anda memiliki rumah tinggal berstatus SHGB dan memenuhi persyaratan yang berlaku, meningkatkan status menjadi SHM dapat menjadi pilihan terbaik untuk mendapatkan kepastian hukum yang lebih kuat, meningkatkan nilai properti, dan memudahkan proses jual beli maupun pengajuan kredit di masa depan.
Dengan memahami perbedaan SHM dan SHGB secara mendalam, Anda dapat membuat keputusan investasi properti yang lebih aman, menguntungkan, dan minim risiko.
