Properti ZonaJatim – KPR 40 tahun menjadi salah satu skema pembiayaan perumahan yang tengah disiapkan pemerintah untuk memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) memiliki rumah pertama. Tenor yang lebih panjang diharapkan mampu menekan besaran cicilan bulanan sehingga lebih terjangkau bagi pekerja dengan penghasilan terbatas.
Rencana ini muncul sebagai bagian dari upaya meningkatkan kepemilikan rumah di Indonesia. Berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) dan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), angka backlog perumahan di Indonesia masih berada di kisaran 9 juta rumah, sehingga dibutuhkan berbagai skema pembiayaan yang lebih inklusif agar masyarakat semakin mudah membeli hunian.
Meski menawarkan cicilan yang lebih ringan, skema KPR 40 tahun juga memiliki konsekuensi berupa total pembayaran yang jauh lebih besar dibanding harga rumah saat pertama kali dibeli.
KPR 40 Tahun Bikin Cicilan Lebih Ringan
Pemerintah saat ini tengah mempercepat proses pengesahan skema KPR dengan tenor hingga 40 tahun. Melalui kebijakan tersebut, masyarakat diharapkan dapat memperoleh cicilan yang lebih rendah dibanding tenor konvensional 15-20 tahun.
Targetnya, kelompok MBR dengan penghasilan sekitar Rp2,5 juta per bulan tetap memiliki kesempatan membeli rumah pertama tanpa terbebani angsuran tinggi.
Namun, tenor yang semakin panjang membuat bunga kredit terus berjalan selama puluhan tahun sehingga total biaya yang harus dibayar menjadi jauh lebih besar.
Pengamat Perbankan dan Praktisi Sistem Pembayaran, Arianto Muditomo, mengingatkan masyarakat agar tidak hanya melihat besarnya cicilan bulanan.
“Total pembayaran sampai lunas bisa menjadi sekitar 3 kali lipat dari harga rumah awal,” dikutip dari detikProperti.
Menurut Arianto, pada skema bunga tetap (flat) sebesar 5 persen per tahun selama 40 tahun, akumulasi bunga dapat mencapai sekitar 200 persen dari harga rumah. Artinya, pembeli bukan hanya melunasi nilai pokok rumah, tetapi juga membayar bunga dalam jumlah yang sangat besar selama masa kredit berlangsung.
Contoh Perhitungan KPR 40 Tahun Rumah Subsidi Harga Rp166 Juta
Sebagai gambaran, berikut simulasi sederhana apabila seseorang membeli rumah subsidi dengan harga maksimal yang berlaku di wilayah Jawa Timur seperti Malang, Surabaya, dan beberapa daerah lainnya.
Asumsi Perhitungan
- Harga rumah subsidi: Rp166.000.000
- Uang muka (DP): Rp0
- Tenor: 40 tahun
- Bunga subsidi: 5% tetap (fixed)
- Biaya administrasi dan asuransi tidak dihitung
Simulasi
| Keterangan | Nilai |
| Harga rumah | Rp166.000.000 |
| Tenor | 40 tahun |
| Lama kredit | 480 bulan |
| Bunga tetap | 5% per tahun |
| Estimasi cicilan per bulan | sekitar Rp1.156.250 |
| Total angsuran per tahun | Rp13.875.000 |
| Total pembayaran selama 40 tahun | sekitar Rp555.000.000 |
| Total bunga yang dibayar | sekitar Rp370.000.000 |
Berdasarkan simulasi tersebut, total uang yang dikeluarkan hingga kredit lunas mencapai sekitar Rp555 juta, atau lebih dari tiga kali harga rumah ketika pertama kali dibeli.
Mengapa Total Pembayaran Bisa Sangat Besar?
Prinsip dasar kredit adalah semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin banyak bunga yang dibayarkan.
Meski cicilan bulanan terasa lebih ringan, bunga terus dihitung selama masa kredit berlangsung. Akibatnya, total pembayaran akan terus meningkat seiring bertambahnya tenor.
Karena itu, calon pembeli rumah disarankan tidak hanya mempertimbangkan besarnya cicilan bulanan, tetapi juga menghitung total biaya yang harus dikeluarkan hingga kredit selesai.
Harga Rumah Subsidi Jawa Timur Tahun 2026
Harga Rp166 juta yang digunakan dalam simulasi merupakan batas maksimal harga rumah subsidi yang berlaku di sejumlah wilayah Jawa Timur seperti Malang, Surabaya, Batu, Pasuruan, Mojokerto, dan sekitarnya.
Sementara itu, pemerintah menetapkan batas harga rumah subsidi berbeda di setiap wilayah Indonesia. Untuk kawasan Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya, dan Papua Selatan, harga maksimal rumah subsidi mencapai sekitar Rp240 juta per unit karena mempertimbangkan biaya pembangunan yang lebih tinggi.
Perbandingan Cicilan Berdasarkan Tenor
Jika menggunakan bunga subsidi tetap sekitar 5 persen, berikut gambaran perbedaan cicilan berdasarkan lama kredit.
| Tenor | Estimasi Cicilan Bulanan | Karakteristik |
| 15 tahun | sekitar Rp1,3-1,5 juta | Total bunga lebih rendah |
| 20 tahun | sekitar Rp1,2-1,3 juta | Pilihan paling umum |
| 30 tahun | sekitar Rp1 juta | Cicilan mulai lebih ringan |
| 40 tahun | sekitar Rp1,16 juta* | Total pembayaran paling besar |
*Besaran cicilan mengikuti simulasi yang disampaikan Arianto Muditomo.
Kelebihan dan Kekurangan KPR 40 Tahun
Kelebihan
- Cicilan bulanan lebih ringan.
- Peluang lolos analisis kemampuan membayar (affordability) menjadi lebih besar.
- Membantu MBR yang baru memasuki dunia kerja memiliki rumah lebih cepat.
Kekurangan
- Total bunga yang dibayar jauh lebih besar.
- Masa cicilan berlangsung sangat panjang hingga puluhan tahun.
- Total pembayaran dapat mencapai lebih dari tiga kali harga rumah awal.
Arianto juga menegaskan bahwa tenor panjang bukan satu-satunya pilihan bagi masyarakat. Calon pembeli tetap dapat memilih tenor 15, 20, maupun 30 tahun sesuai kemampuan finansial masing-masing.
“Jadi, total pembayaran pembeli menjadi sekitar 3 kali lipat dari harga rumah awal,” dikutip dari detikProperti.
KPR 40 Tahun Layak Dipilih?
Skema KPR 40 tahun dapat menjadi solusi bagi masyarakat yang selama ini kesulitan memenuhi syarat cicilan bulanan untuk membeli rumah pertama. Dengan tenor lebih panjang, angsuran menjadi lebih ringan sehingga peluang memiliki hunian semakin terbuka.
Namun, calon pembeli tetap perlu memahami bahwa cicilan murah tidak selalu berarti biaya rumah menjadi lebih hemat. Semakin panjang jangka waktu kredit, semakin besar pula total bunga yang harus dibayar hingga masa pinjaman berakhir.
Sebelum mengambil KPR 40 tahun, masyarakat disarankan menghitung kemampuan keuangan jangka panjang, membandingkan beberapa pilihan tenor, serta mempertimbangkan total pembayaran secara keseluruhan agar keputusan pembelian rumah tetap sehat secara finansial.
